マイホームを購入した人が利用できる代表的な税制優遇が
**住宅ローン控除（住宅ローン減税）**です。
年末の住宅ローン残高に応じて税金が戻ってくる制度ですが、
「思ったより還付金が少ない」と感じる人も少なくありません。
この記事では
- 住宅ローン控除の基本
- 還付金はいくら戻るのか
- 還付金が少ないと感じる理由
を初心者にもわかりやすく解説します。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した人の税負担を軽くする制度です。
住宅は数千万円と高額になることが多いため、国が住宅取得を支援する目的で設けられています。
基本の仕組み
住宅ローン控除では、以下の計算で税金が減額されます。
年末の住宅ローン残高 × 控除率
現在の控除率は 0.7％ です。
控除される順番は次の通りです。
- まず所得税から控除
- 余った分は住民税から控除（上限あり）
住宅ローン控除の控除期間
住宅の種類によって控除期間が異なります。
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 新築住宅 | 13年 |
| 買取再販住宅 | 13年 |
| 中古住宅 | 10年 |
ただし、床面積・年収・ローン年数などの条件を満たす必要があります。
住宅ローン控除の還付金はいくらもらえる？
住宅ローン控除の基本計算は次の通りです。
年末ローン残高 × 0.7％
具体例で見てみましょう
例えば、年末時点の住宅ローン残高が3,200万円、すでに支払っている所得税が25万円だったとします。
住宅ローン控除の控除率が0.7％の場合、控除額は次のように計算されます。
3,200万円 × 0.7％ ＝22万4,000円このケースでは、支払済みの所得税25万円のうち、22万4,000円が還付されます。
つまり、実際の所得税負担は
25万円 − 22万4,000円 ＝2万6,000円となります。
住宅ローン控除の還付金はいつもらえる？
還付金を受け取るタイミングは、申請方法によって変わります。
初年度：確定申告
住宅ローン控除は、1年目だけ必ず確定申告が必要です。
還付までの目安
- 税務署提出 → 約1〜2か月
- e-Tax → 約3週間
指定口座に振り込まれます。
2年目以降：年末調整
会社員の場合、2年目からは年末調整で申請できます。
この場合は 12月の給与やボーナスに上乗せ される形で還付されます。
住宅ローン控除の還付金が少ない理由
還付金が想像より少ない場合、主に次の2つの理由があります。
- 控除の上限を超えている
- 所得税が少ない
それぞれ詳しく見ていきます。
理由① 控除対象のローン金額に上限がある
住宅ローン控除には**借入限度額（対象ローン上限）**があります。
つまり、ローンが多くても
すべてが控除対象になるわけではありません。
新築住宅の借入限度額（例）
| 住宅性能 | 2022〜23入居 | 2024〜25入居 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
子育て世帯・若者夫婦世帯」の特例
2024〜2025年は、一定条件の世帯について借入限度額が上乗せされています。
| 住宅 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準住宅 | 3,000万円 | 4,000万円 |
年間控除の上限
控除率は0.7％なので、最大控除額は次の通りです。
| 住宅タイプ | 最大控除 |
|---|---|
| 長期優良住宅 | 約35万円 |
| ZEH住宅 | 約31.5万円 |
| 省エネ住宅 | 約28万円 |
控除上限があるケースの例
例えば、年末時点の住宅ローン残高が4,800万円だったとします。
購入した住宅はZEH水準省エネ住宅で、2024年に入居した場合
この住宅の借入限度額は3,500万円です。
そのため、本来の計算では
4,800万円 × 0.7％ ＝33万6,000円となりますが、実際に控除対象となるのは借入限度額の3,500万円までです。
そのため、実際の控除額は
3,500万円 × 0.7％ ＝24万5,000円となります。 つまり、
33万6,000円 − 24万5,000円 ＝9万1,000円分については、住宅ローン控除を受けることができません。
理由② 所得税が少ない
住宅ローン控除はまず所得税から引かれます。
つまり
所得税より控除額が多いと、全額は戻りません。
例
- ローン残高：3,000万円
- 控除額：21万円
- 所得税：20万円
この場合
- 所得税 → 0円
- 残り1万円 → 住民税から控除
になります。
住民税の控除には上限がある
住民税から引ける金額は次の範囲です。
課税所得の5％
または
97,500円
どちらか少ない方が上限です。
これを超えた分は 消滅して戻りません。
まとめ
住宅ローン控除の還付金が少ない理由は、主に次の2つです。
- 控除対象となるローン金額に上限がある
- 所得税額が少ない
現在の住宅ローン控除では、年間控除額の目安は次の通りです。
| 住宅タイプ | 年間控除 |
|---|---|
| 新築住宅 | 約14万〜35万円 |
| 中古住宅 | 約14万〜21万円 |
また、控除額が所得税を超えると
- 住民税から控除
- それでも超える分は消滅
する仕組みです。
住宅ローンを組む前には、
「住宅ローン控除でいくら戻るのか」
をシミュレーションしておくと、将来の資金計画が立てやすくなります。
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