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マイホームを購入した人が利用できる代表的な税制優遇が
**住宅ローン控除（住宅ローン減税）**です。

年末の住宅ローン残高に応じて税金が戻ってくる制度ですが、
「思ったより還付金が少ない」と感じる人も少なくありません。

この記事では

住宅ローン控除の基本
還付金はいくら戻るのか
還付金が少ないと感じる理由

を初心者にもわかりやすく解説します。

住宅ローン控除とは？
1. 基本の仕組み
2. 住宅ローン控除の控除期間
住宅ローン控除の還付金はいくらもらえる？
1. 具体例で見てみましょう
住宅ローン控除の還付金はいつもらえる？
1. 初年度：確定申告
2. 2年目以降：年末調整
住宅ローン控除の還付金が少ない理由
1. 理由① 控除対象のローン金額に上限がある
2. 理由② 所得税が少ない
住民税の控除には上限がある
まとめ

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した人の税負担を軽くする制度です。

住宅は数千万円と高額になることが多いため、国が住宅取得を支援する目的で設けられています。

基本の仕組み

住宅ローン控除では、以下の計算で税金が減額されます。

年末の住宅ローン残高 × 控除率

現在の控除率は　0.7％　です。

控除される順番は次の通りです。

まず所得税から控除
余った分は住民税から控除（上限あり）

住宅ローン控除の控除期間

住宅の種類によって控除期間が異なります。

住宅の種類	控除期間
新築住宅	13年
買取再販住宅	13年
中古住宅	10年

ただし、床面積・年収・ローン年数などの条件を満たす必要があります。

住宅ローン控除の還付金はいくらもらえる？

住宅ローン控除の基本計算は次の通りです。

年末ローン残高 × 0.7％

具体例で見てみましょう

例えば、年末時点の住宅ローン残高が3,200万円、すでに支払っている所得税が25万円だったとします。

住宅ローン控除の控除率が0.7％の場合、控除額は次のように計算されます。

3,200万円 × 0.7％　＝22万4,000円

このケースでは、支払済みの所得税25万円のうち、22万4,000円が還付されます。

つまり、実際の所得税負担は

25万円 − 22万4,000円　＝2万6,000円

となります。

住宅ローン控除の還付金はいつもらえる？

還付金を受け取るタイミングは、申請方法によって変わります。

初年度：確定申告

住宅ローン控除は、1年目だけ必ず確定申告が必要です。

還付までの目安

税務署提出 → 約1〜2か月
e-Tax → 約3週間

指定口座に振り込まれます。

2年目以降：年末調整

会社員の場合、2年目からは年末調整で申請できます。

この場合は　12月の給与やボーナスに上乗せ　される形で還付されます。

住宅ローン控除の還付金が少ない理由

還付金が想像より少ない場合、主に次の2つの理由があります。

控除の上限を超えている
所得税が少ない

それぞれ詳しく見ていきます。

理由① 控除対象のローン金額に上限がある

住宅ローン控除には**借入限度額（対象ローン上限）**があります。

つまり、ローンが多くても
すべてが控除対象になるわけではありません。

新築住宅の借入限度額（例）

住宅性能	2022〜23入居	2024〜25入居
長期優良住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準住宅	4,000万円	3,000万円

子育て世帯・若者夫婦世帯」の特例

2024〜2025年は、一定条件の世帯について借入限度額が上乗せされています。

住宅	一般世帯	子育て・若者夫婦世帯
長期優良住宅	4,500万円	5,000万円
ZEH住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準住宅	3,000万円	4,000万円

年間控除の上限

控除率は0.7％なので、最大控除額は次の通りです。

住宅タイプ	最大控除
長期優良住宅	約35万円
ZEH住宅	約31.5万円
省エネ住宅	約28万円

控除上限があるケースの例

例えば、年末時点の住宅ローン残高が4,800万円だったとします。

購入した住宅はZEH水準省エネ住宅で、2024年に入居した場合
この住宅の借入限度額は3,500万円です。

そのため、本来の計算では

4,800万円 × 0.7％　＝33万6,000円

となりますが、実際に控除対象となるのは借入限度額の3,500万円までです。

そのため、実際の控除額は

3,500万円 × 0.7％　＝24万5,000円

となります。　つまり、

33万6,000円 − 24万5,000円　＝9万1,000円

分については、住宅ローン控除を受けることができません。

理由② 所得税が少ない

住宅ローン控除はまず所得税から引かれます。

つまり

所得税より控除額が多いと、全額は戻りません。

例

ローン残高：3,000万円
控除額：21万円
所得税：20万円

この場合

所得税 → 0円
残り1万円 → 住民税から控除

になります。

住民税の控除には上限がある

住民税から引ける金額は次の範囲です。

課税所得の5％
または
97,500円

どちらか少ない方が上限です。

これを超えた分は 消滅して戻りません。

まとめ

住宅ローン控除の還付金が少ない理由は、主に次の2つです。

控除対象となるローン金額に上限がある
所得税額が少ない

現在の住宅ローン控除では、年間控除額の目安は次の通りです。

住宅タイプ	年間控除
新築住宅	約14万〜35万円
中古住宅	約14万〜21万円

また、控除額が所得税を超えると

住民税から控除
それでも超える分は消滅

する仕組みです。

住宅ローンを組む前には、

「住宅ローン控除でいくら戻るのか」

をシミュレーションしておくと、将来の資金計画が立てやすくなります。

住宅ローン控除の還付金が少ない理由とは？仕組みと上限をわかりやすく解説