住宅ローンを選ぶとき、多くの人が悩むのが「固定金利」と「変動金利」のどちらにするかです。
最近は固定金利が上昇しており、変動金利との差が大きくなっています。そのため、「金利が上がるリスクを考えても変動金利の方がお得なのでは？」と考える人も増えています。
現在は変動金利の方が返済額を抑えやすい
例えば、4,000万円を35年で借りる場合、
- 固定金利：約3％台
- 変動金利：約1％前後
というケースでは、毎月の返済額に大きな差が生まれます。
例えば4,000万円を35年ローンで借りた場合、金利1％なら毎月の返済額は約11.3万円ですが、金利3.21％では約15.9万円になります。差額は毎月約4.6万円、年間では約55万円です。固定金利は将来の金利上昇リスクを避けられる一方で、その安心料として毎月数万円多く支払うことになるとも考えられます。
固定金利は将来も返済額が変わらない安心感がありますが、その分、最初から高い金利を支払うことになります。
一方、変動金利は現在の返済負担を抑えられるため、総返済額では有利になりやすい傾向があります。
変動金利はどれくらい上がると固定金利より不利になる？
「将来の金利上昇が心配だから固定金利を選ぶべきでは？」と考える人も少なくありません。
しかし、現在のように変動金利と固定金利の差が大きい状況では、変動金利が多少上昇しただけで固定金利より不利になるわけではありません。
実際のシミュレーションでは、変動金利が数％程度まで上昇しても、借入当初の低金利によるメリットが大きいため、総返済額では変動金利が有利になるケースが多く見られます。
損益分岐点は借入額や返済期間、金利の上昇時期によって変わりますが、一例としては変動金利が5％前後の高い水準で長期間続いて初めて固定金利と総返済額が同程度になるという試算もあります。
もちろん将来の金利を正確に予測することはできません。ただ、「少し金利が上がったら固定金利の方が得になる」というほど単純な話ではないことは知っておきたいポイントです。
変動金利で注意したいポイント
変動金利にはメリットだけでなく注意点もあります。
多くの住宅ローンには、
- 5年間は返済額を据え置く「5年ルール」
- 返済額の増加を125％までに抑える「125％ルール」
があります。
一見すると安心できる仕組みですが、金利が上昇すると返済額のうち利息の割合が増え、元本がなかなか減らなくなることがあります。
その結果、住宅を売却したいときにローン残高が多く残ってしまう可能性もあります。
変動金利を選ぶならやっておきたいこと
変動金利を利用する場合は、金利上昇への備えも大切です。
固定金利との差額を貯蓄する
変動金利を選ぶと毎月の返済額が安くなります。
その差額を生活費として使うのではなく、貯蓄や資産運用に回しておくことで、将来の金利上昇に備えられます。
金利が上がった場合の返済額を確認する
金利が2％や3％になった場合に、毎月の返済額がどの程度増えるのかを事前にシミュレーションしておきましょう。
ローン残高を定期的に確認する
元本が順調に減っているか、住宅の価値と比べてローン残高が多すぎないかを定期的に確認することも重要です。
固定金利が向いている人
固定金利が向いている人もいます。
例えば、
- 金利上昇を気にしたくない
- 育児や介護で収入が減る可能性がある
- 自営業などで収入の変動が大きい
といった人です。
返済額が変わらない安心感を重視するなら、固定金利を選ぶ価値は十分あります。
まとめ
現在の金利水準では、総返済額だけを考えると変動金利が有利になるケースが多いと考えられます。
ただし、住宅ローン選びで大切なのは「どちらが得か」だけではありません。
将来金利が上がっても家計が耐えられるか、返済額が変わらない安心感を重視するかなど、自分の家計状況に合った選択をすることが重要です。
住宅ローンは数十年続く長期の契約です。目先の金利だけでなく、将来の家計も考えながら選びましょう。
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